Solution à l'efflorescence et l'eau sur la dalle de béton du sous-sol et la fondation
Si vous êtes aux prises avec de l'efflorescence sur la dalle de béton du sous-sol ou une les murs de la fondation, avant de demander des soumissions coûteuses, il est préférable de contacter un expert-conseil impartial (pas nécessairement un ingénieur) qui n'a rien à vous vendre autre que des conseils pour vous faire sauver de l'argent. Vous allez peut-être contacter 5 entrepreneurs et obtenir 5 soumissions différentes et la plupart impliquant des travaux importants tels que: excavation, démolition complète de la dalle du sous-sol ou en partie pour installer un drain, installation de déhumidificateur... . Toutes sortes de travaux qui sont des tentatives d'amélioration mais sans garanties de succès assurées. Donc, avant de succomber au charme d'un entrepreneur qui prétend avoir la recette miracle sous condition de vider votre portefeuille, attendez un peu et contactez un expert-conseil impartial en bâtiment. L'expert-conseil impartial qui s'y connait, vous expliquera premièrement certains phénomènes qui peuvent contribuer à l'apparition d'efflorescence (poutre blanche, sulfatation) et d'effritement du béton, tels que: l'osmose, la capillarité, l'humidité, l'infiltration d'eau, la nappe phréatique, ... . Une fois que vous avez compris ces phénomènes, l'expert-conseil vous expliquera les différentes pistes de solutions des plus abordables aux plus coûteuses. Très souvent investir dans les conseils préliminaires d'un expert-conseil impartial peut vous faire sauver de grandes sommes d'argent.
Cette vidéo d'introduction présente quelques questions à se poser avant d'investir dans des travaux coûteux dans le but d'éliminer l'efflorescence: Condensation humidité infiltration d’eau effritement efflorescence sur la dalle de béton, la fondation et la maçonnerie
Daniel Dargis est ingénieur, conseiller impartial, entrepreneur, médiateur et arbitre en construction et rénovation. Lorsqu'il offre des consultations en bâtiment il ne fait pas de travaux. Il reste impartial. Il n'a aucun avantage à suggérer des travaux coûteux. Au contraire, il se fait un honneur de mettre sur la table différentes options possibles afin que le client prenne lui-même la meilleure décision pour SA situation. Ceci débute par l'ÉCOUTE. La majorité des experts AFFIRME des choses sans prendre le temps de poser des questions et d'écouter les clients. Ceux-ci ressemblent plus à des VENDEURS qui convertissent leurs opinions subjectives en disant "IL FAUT FAIRE... tels ou tels travaux", comme des prétendues affirmations professionnelles objectives. L'approche par l'écoute de M. Daniel Dargis ingénieur est tout autre et vise si possible à mettre un STOP à ces affirmations subjectives qui n'ont qu'un but, vous vendre quelque chose. L'approche STOP est une abréviation, qui se base sur les 4 critères suivants:
- Stratégies: chercher des stratégies économiques et efficaces;
- Techniques: élaborer, expliquer et vulgariser les différentes techniques progressives pour y arriver (avec ou sans travaux de réparation);
- Options: quelles sont les options de travaux et leurs conséquences (qualité, garantie, responsabilité...);
- Prévention: quelles actions, visions ou philosophies préventives doit-on adopter pour ne pas être victime de vice caché.
Donc, avant de commencer à demander des soumissions pour solutionner des problèmes d'efflorescence sur la dalle du sous-sol ou sur les murs de la FONDATION même gratuitement, méfiez-vous de tout ce que peuvent proposer ces experts, qui très rarement, vous diront que vous n'avez rien à faire pour le moment. M. Daniel Dargis ingénieur fait le tour de la situation avec vous afin d'explorer vos stratégies, techniques, options et moyens de préventions concernant les fissures de fondation.
Faut-il un ingénieur pour solutionner de l'efflorescence sur la dalle ou de l'effritement sur la fondation?
Saviez-vous que depuis septembre 2020 au Québec, la loi des ingénieurs a subi des modifications ou clarifications et que les immeubles de 3 étages ou moins et de moins de 600m2, ne sont plus réservés aux ingénieurs? Ce qui est le cas de la majorité des maisons unifamiliales, duplex ou triplex. Ceci lorsqu'il est possible de trouver des solutions en utilisant la partie 9 du Code du Bâtiment. Donc, à moins que vous ayez une fissure dans une poutre de béton armé, ou dans une dalle structurelle, ou autre cas qui ne se calcule pas ou ne se solutionne pas à l'aide du Code du Bâtiment (gratuit pour le public), alors l'opinion ou l'action n'est pas réservée à un ingénieur. Ceci même pour la conception d'une nouvelle maison. Voici un article sur le sujet: Clarifications - Loi sur les ingénieurs au Québec.
Le titre professionnel d'ingénieur, ne permet pas de voir à travers les murs, planchers, plafonds, dans le sol, de détecter des choses non visibles ou accessibles, de juger de la qualité des matériaux seulement au regard (sans échantillons et tests de laboratoire) ou d'apprécier les travaux passés cachés dans des cloisons. L'ingénieur n'a pas non plus de boule de cristale pour voir dans le passé, la cause certaine des déficiences, savoir quels matériaux ont été utilisés et comment les évènements sont survenus. C'est comme demander à un médecin de vous regarder dans les yeux et de vous donner un diagnostic (sans prise de sang, sans radio, sans opération... seulement au regard). Donc, pensez-vous que parce que vous allez consulter un ingénieur, celui-ci va pouvoir répondre à toutes vos attentes d'une façon OBJECTIVE, par une simple inspection visuelle? Êtes-vous prêt à ouvrir des cloisons, procéder à de la démolition, faire des tests de sol, d'échantillon en laboratoire,... toute une batterie de tests... à des prix exorbitants... et pour aboutir à quoi, à quel niveau de garantie de plus? Cela en vaut-il vraiment la peine en fin de compte?L'honnêteté, l'expérience, l'impartialité, le jugement et le bon sens ne s'acquiert pas par un diplôme d'ingénieur. Pour mieux comprendre, il peut être utile de visualiser cette vidéo de vulgarisation par M. Daniel Dargis ing., qui illustre bien l'analyse et le raisonnement face à une situation de FONDATION effritée, et d'un client qui cherche depuis des mois la maison idéale et en même temps de calmer ses inquiétudes: Fissures et effritement de fondation. Vous allez avoir 5 ingénieurs, ou conseiller en construction et obtenir 5 opinions différentes. Même les experts ne s'accordent pas dans bien des cas. Donc, avant de mettre toute sa confiance dans un ingénieur, architecte... ou autre professionnel seulement parce qu'il possède un titre professionnel, il est bon d'y penser à 2 fois. Cette autre vidéo de vulgarisation explique mieux vers quel spécialiste se tourner afin de discerner et de prendre une décision éclairée (pas seulement ou nécessairement un ingénieur, un architecte ou autre détenant un diplôme): Conseiller impartial en immobilier.
Certes, il n'est pas simple de savoir qui choisir pour discerner. Par contre, si vous limitez votre choix à:- un expert impartial qui n'essaie pas de vous vendre quelque chose;
- une personne d'expérience pratique (pas seulement pour avoir des diplômes);
- quelqu'un qui vous écoute, essaie de comprendre vos besoins, objectifs et vos intérêts;
- une personne qui inspire confiance;
- une personne disponible pour un rendez-vous rapidement et plus tard pour répondre à vos questions additionnelles;
- une personne qui explique bien et rend l'information accessible;
- quelqu'un qui n'utilise pas le terme "IL FAUT absolument faire ceci ou cela..." trop facilement, sans vous laisser premièrement décider en vous élaborant plusieurs options;
- un expert qui n'aura pas peur ou honte de vous référer à un autre expert s'il ne peut pas répondre à toutes vos questions;
- un expert qui peut vous accompagner si VOUS décidez d'effectuer des travaux. Un expert qui ne se limitera pas seulement à vous élaborer des options, mais qui saura vous accompagner sans obligation dans: la conception de plans, la sélection d'entrepreneurs, la supervision des travaux... et qui ne vous laissera pas tomber en vous gavant d'informations.
La majorité des municipalités au Québec n'exigent pas d'ingénieur ou d'architecte pour la rénovation ou la construction de maisons. Tant que cela se limite à la partie 9 du Code du Bâtiment. Par contre, dans la partie 4 du Code du Bâtiment, qui traite d'immeubles commerciaux ou industriels de plus de 3 étages ou de plus de 600m2, un ingénieur est nécessaire pour la conception de structure.
Questions à se poser avant l'excavation et l'installation de drain pour solutionner l'efflorescence
Il ne suffit pas de démontrer au client qu'il y a de d'efflorescence sur la dalle ou la fondation, pour ensuite lui affirmer qu'il faut: excaver, démolir la dalle du sous-sol complètement ou en partie, installer un drain, une membrane sur la fondation... ou autre procédé coûteux. Encore faut-il poser certaines questions de base, et lui expliquer les implications, avant d'affirmer "IL FAUT faire tel ou tel travaux". D'ailleurs vous constaterez qu'en majorité les experts ou intervenants qui conseillent de faire des travaux, sont ou bien, ceux qui essaient de vous vendre quelque chose, ou bien ceux qui essaient de justifier leurs décisions passées et incertitudes (comme des amis ou voisins) car ils ont déjà fait de tels travaux dans le passé. Rien d'impartial! Donc, avant de commencer à demander des soumissions, d'être inondé de suggestions et d'affirmations de toutes sortes, et avant de procéder à des travaux importants et coûteux il faut commencer par poser certaines questions au client et à faire un brainstorming d'idées, d'options et des conséquences qui en découleront.
Voici quelques questions à se poser avant de faire des travaux (surtout coûteux):
- Est-ce un cas d'urgence? L'immeuble est-il habitable? Sommes-nous en présence de moisissures, d'un cas d'évacuation des habitants et d'interdiction d'occupation par les pompiers?;
- Y a-t-il une loi, une norme, une exigence de la municipalité, des pompiers ou autres obligations que ce soit... qui vous obligent à éliminier l'efflorescence? et surtout qui permettent d'affirmer: "IL FAUT absolument refaire la dalle en partie, excaver,... colmater des fissures"?;
- Les fissures sont-elles apparues récemment? Depuis quand la ou les fissures de fondation sont-elles présentes?;
- Y a-t-il des infiltrations, à l'occasion, quand et depuis quand?;
- L'efflorescence est présente depuis quand? Est-elle constante ou périodique?;
- Y a-t-il progression dans l'efflorescence et l'effritement? Quel type de progression? La dégradation menace-t-elle votre investissement à court, moyen ou long terme? Quelles sources permettent de l'affirmer;
- Pensez-vous investir dans une rénovation de sous-sol et vous craignez que l'efflorescence endommage vos rénovations?;
- Y-a-t-il d'autres choses adjacentes à l'efflorescence du béton, telles que: l'effritement du béton, bombement inquiétant qui laisse présumer un effondrement ou autre détérioration dangereuse qui menace la sécurité du public, infiltration d'eau, des moisissures...?;
- La raison principale qui vous pousse à penser solutionner l'efflorescence, n'est-elle pas en réalité qu'afin de calmer vos angoisses? Pensez-vous pouvoir mieux dormir même si en réalité vous faites des travaux coûteux qui ne servent à rien? Est-ce un problème structurel ou psychologique?
- Avez-vous tous les éléments et options en main afin de prendre une décision par vous-mêmes et d'une façon objective?
- Accordez-vous de la crédibilité à des inspecteurs en bâtiment qui affirment d'une part qu'il faut absolument référer à un ingénieur, sachant que depuis septembre 2020, votre maison réfère à la Partie 9 du Code du Bâtiment, qui elle n'est pas sous la loi du champ d'action réservé aux ingénieurs?
Si vous avez répondu NON à toutes ces questions, il y a une forte chance que l'affirmation "IL FAUT absolument faire tel ou tel travaux..." ne soit pas vraiment nécessaire à court terme dans votre cas. Donc, posez-vous d'autres questions, telles que:
- Quelles sont les raisons qui poussent certains à vous suggérer des travaux? De la part d'un entrepreneur... obtenir un contrat? De la part d'un agent immobilier,... de faciliter la vente? De la part d'un inspecteur... référer la patate chaude à un autre et se décharger de sa responsabilité? De la part d'un ami ou voisin... de justifier ses craintes ou prises de décisions passées?;
- Sur quoi basent-ils leurs décisions (à vous suggérer, presqu'à imposer des réparations) s'ils n'ont pas de portrait structurel complet de l'immeuble et pas d'historique impartial de l'immeuble?;
- Quelle est l'urgence tout à coup de faire de telles réparations?;
- Vous êtes peut-être de bonne foi et sincère... mais avez-vous pensé à vos responsabilités face au futur acheteur si vous vous impliquez dans des réparations à vos frais?;
- Avez-vous d'autres priorités à penser, telles que: utiliser plutôt l'argent pour votre retraite ou votre famille...? Allez-vous puisez dans vos économies et votre fond de pension pour faire des réparations coûteuses avec tout le brouhaha des travaux? Cela sachant que vous allez bientôt vendre votre maison et être responsable par la suite. Ou bien préférez-vous investir dans des réparations majeures sachant que vous allez laisser l'immeuble à vos enfants ou vos proches?;
- Si vous désirez absolument faire des réparations, vous est-il possible de remettre les réparations à plus tard, le temps d'accumuler le budget nécessaire avec moins de stress financier?;
Côté prévention de conflits VS fissures de fondation
Si vous découvrez des fissures, avant de les réparer (de bonne foi), documentez bien la situation avec un expert impartial pour ne pas vous faire accuser par la suite d'avoir tenté de cacher la situation avec des vices cachés. Plus la documentation est abondante et bien classée, mieux c'est... incluant: photos, croquis, plans avec la position numérotée des fissures, la progression en grandeur et quantité avec la confirmation d'un expert-conseil qui peut venir à l'occasion vérifier et mettre à jour le rapport d'état de situation. Toutes ces informations faisant parti du CAHIER DU BÂTIMENT, incluant: le certificat de localisation, le contrat d'achat, les plans de la maison, les factures de réparation, les comptes de taxes, d'électricité de chauffage... et tous les autres documents en relation avec la maison.
La chose qui est commune à tous ces types de réparation est que, comme initiateur des réparations, vous serez en première ligne de tir (de poursuites) si votre futur acheteur (que vous tentez de satisfaire à tout prix) n'est toujours pas satisfait ou tente de profiter de votre bonne foi. Il se peut que vous ayez une offre alléchante d'un entrepreneur mais encore faut-il examiner les clauses du contrat. Tant que vous ne faites rien, que vous déclarez les fissures et autres anomalies dans un contrat bien rédigé avec un expert légal, alors vous mettez toutes les chances de votre côté pour ne pas être poursuivi pour vice caché, pour avoir agi de bonne foi. N'oubliez pas d'inclure dans votre contrat une clause PRD prévention et règlement de différends en construction et rénovation, en mentionnant un expert-conseil impartial qui pourra agir comme médiateur ou arbitre et ainsi éviter des poursuites devant les tribunaux si les choses dégénèrent.
Pour en savoir plus sur les clauses PRD (prévention et règlements de différends) dans le domaine de la construction, voici 2 vidéos:
- PRD prévention et règlement de différends en construction et rénovation et
- Médiateur ingénieur en construction et rénovation
N'hésitez pas à nous contacter!