Inspection en bâtiment - Ingénieur, psychologue ou avocat?

Vous êtes propriétaire d'un immeuble depuis des années, sans éprouver le soucis, tout à coup vous mettez votre maison en vente et un acheteur potentiel se présente avec son inspecteur en bâtiment. Celui-ci affirme qu'il y a plusieurs déficiences (fissures de plâtre, inclinaisons de plancher, lézardes de maçonnerie et ventres-de-boeuf, de l'efflorescence et de l'effritement sur la fondation, des fissures et un soulèvement sur la dalle au sous-sol... etc. . Bref, l'inspection suggère de faire appel à un ingénieur en structure pour statuer sur la situation. Comme si la moindre imperfection devait être considérée inacceptable, laissant croire que la maison est impropre à l'habitation et qu'il faut probablement faire des travaux correctifs coûteux. Vous ne comprenez pas, le stress s'installe, vous ne pouvez plus dormir et vous vous sentez une victime, comme pris en otage. Vous vous demandez comment vous aller trouver un acheteur. Vous ne pouvez plus vendre, votre maison est dépréciée à cause du rapport d'inspection alarmiste. Vraisemblablement injustement car vous vivez dans votre maison sans problèmes depuis des années. Vous vous demandez, alors:

• L'acheteur a-t-il manigancer avec son inspecteur pour faire croire à des déficiences afin de faire descendre le prix?
• Dois-je contacter un expert à mes frais pour procéder à une contre-expertise?
• Qui dois-je contacter et comment faire pour savoir sur quel type d'inspecteur je vais tomber? Pour ne pas empirer la chose.
• Comment gérer la situation?
• Dois-je consulter un entrepreneur non impartial pour exécuter des travaux correctifs (sachant qu'il a tout avantage à m'exploiter)?
• Dois-je vendre sans garantie légale?
• Ne devrais-je pas plutôt consulter un psychologue pour me calmer ou un avocat pour intenter une poursuite contre l'inspecteur/l'inspectrice?

Finalement, vous décidez d'engager un ingénieur en structure qui ne peut pas voir la structure (celle-ci étant majoritairement cachée et inaccessible): murs et plafonds recouverts de gypse ou de plâtre, planchers finis, fondation enfoie dans le sol, etc. L'ingénieur va-t-il:

• Vous demander de démolir pour constater la structure?
• Appeler un laboratoire pour prendre des échantillons et faire des tests de laboratoire?
• Référer à un code de bâtiment qui n'existait pas il y a 50-100 ans au moment où votre maison a été construite?
• Prendre des mesures et faire des calculs et des plans considérant que la structure de votre maison est non accessible, cachée et invisible?
• Etc.

Bien sûr que non. Alors, pourquoi le rapport d'inspection suggère-t-il une INSPECTION PLUS APPROFONDIE, puisqu'il n'y a pas moyen de le faire? C'est quoi l'idée derrière tout cela? Qu'est-ce que signifie INSPECTION PLUS APPROFONDIE? N'est-ce pas un moyen pour l'inspecteur/l'inspectrice de dire: "j'ai trouvé des déficiences, appelez quelqu'un d'autre, je ne m'en mêle pas"?. Il faut voir ceci avec du recul. Il est certain que quand une telle situation inattendue nous tombe sur la tête, on peut avoir tendance à subir un stress intense, à être désorienter, impuissant et ne pas savoir quoi faire. Est-ce qu'on n'est pas en train de jouer à la giroutte avec vos nerfs et avec votre portefeuille, sous le faux prétexte de la protection du public?

La même chose peut se produire si vous êtes acheteur, à force de visiter plusieurs maisons et de toujours tomber sur des rapports d'inspection alarmistes. Vous visitez maison après maison, vous éloignant de l'endroit que vous désirez, vous payer des inspections en bâtiment, la moindre anomalie requiert de faire appel à un autre expert, l'inspecteur ou l'inspectrice ne se prononce pas sur les options de solutions, vous laissant dans le doute et vous devez engager un autre expert (ingénieur, architecte...), à chaque fois.

Pensez-y un peu, comment un inspecteur en bâtiment peut-il se référer au Code du Bâtiment en vigueur actuellement, alors que l'immeuble a été construit il y a 50-100 ans? Comment peut-il affirmer que la situation est inacceptable alors que le propriétaire y habite depuis plusieurs années? C'est un non-sens. Les techniques de construction, les matériaux et les normes n'ayant rien à voir avec le code du bâtiment d'aujourd'hui. Comme si tous les immeubles anciens et imparfaits étaient voués à une reconstruction majeure. Doit-on qualifier ceci d'âgisme du bâtiment?

Attention, cela ne veut pas dire que toute déficience est acceptable ou négligeable. C'est là que l'expérience, le jugement et l'expérience prennent toutes leur sens. Il faut faire attention aux rapports d'inspections alarmistes qui suggèrent qu'il FAUT ABSOLUMENT exécuter des travaux correctifs ou encore appeler un ingénieur pour de petites fissures de plâtre ou de maçonnerie qui sont présentes depuis plusieurs années sans causer de préjudices aux habitants. Fissures qui peuvent très bien être causées simplement par l'humidité, des vibrations ou une accumulation d'eau. Il faut faire attention à ne pas paniquer en tombant dans une paranoïa (méfiance excessive irrationnelle), en appelant les pompiers pour rien. Sachez aussi que vous pouvez contacter 5 experts-conseils (peu importe qu'ils soient ingénieurs, architectes, technologues, entrepreneurs) et obtenir 5 avis totalement différents. Vous me direz alors: Comment savoir à qui se fier afin d'obtenir un avis sage et raisonnable? Réponse: Préférablement, évaluez l'approche de l'expert-conseil en l'écoutant verbalement, sans qu'il produise un rapport écrit. Si ce qu'il dit est sensé et compatible avec votre plan d'investissement immobilier, alors il sera toujours temps de lui demander un rapport écrit.

Quelles sont les actions possibles face à un rapport d'inspection en bâtiment démesurément alarmiste?

Vous voyez bien que le rapport ne tient pas la route. C'est comme si l'immeuble devait être considéré dangereux et inhabitable. Pourtant, vous y habitez depuis plusieurs années. Voici quelques pistes de solutions face à un rapport démesurément alarmiste en bâtiment ou pour éviter d'en arriver là:

• Contactez un autre expert-conseil et avant de produire un rapport écrit, lui demander son avis verbalement seulement, sans demander de rapport écrit officiel. Laissez-le se prononcer verbalement pour évaluer son approche et sa philosophie d'inspection;
• Dès l'acquisition de l'immeuble, prenez plusieurs photos de l'extérieur et de l'intérieur pour pouvoir comparer au moment de la vente et ainsi justifier que l'immeuble est stable ou que très peu d'anomalies sont survenues durant votre prise de possession;
• Contactez l'inspecteur pour parler avec lui et pour tenter de lui faire entendre raison;
• Contactez un avocat pour poursuivre en justice l'inspecteur/l'inspectrice en bâtiment pour abus de pouvoirs, incompétence, etc.
• Essayez de contacter l'OPC l'Office de la protection au consommateur 1-888-OPC-ALLO pour harcèlement ou votre député.

La culture actuelle chez les inspecteurs en bâtiment, favorise le harcèlement organisationnel systémique car au nom de la protection du public, pour la moindre imperfection sur le bâtiment, tout le monde jette la balle à un autre et personne n'est responsable. Ceci à moins de procéder à des expertises coûteuses ou à des travaux correctifs coûteux, car:

• L'inspecteur dresse la liste des déficiences en semant la crainte et en suggèrant de contacter un ingénieur pour une inspection de la structure PLUS APPROFONDIE (alors que la structure est majoritairement non visible et non accessible);
• L'entrepreneur non impartial propose des travaux extrêmes pour faire plus d'argent ou pour se protéger;
• La municipalité fait de même en envoyant au propriétaire un avis afin de contacter un ingénieur pour se prononcer sur le périmètre de sécurité si applicable, des mesures et des délais d'action... etc.;
• La banque et/ou la compagnie d'assurance font la même requête avant d'accorder un financement ou une assurance;
• Finalement, l'ingénieur mandaté (voulant se protéger... face à ses assurances professionnelles et à son ordre professionnel), exigera peut-être de procéder à des travaux extrêmes.

Donc, personne de réellement impartial.

Résultat, c'est le client qui écope au bout du compte, et pourquoi?:

• Au nom de la protection du public?;
• Pour justifier des postes d'inspecteurs ou de bureaucrates;
• Pour protéger tous les intervenants (inspecteur, municipalité, banque, expert-conseil) mais pas le client (vendeur, acheteur ou le propriétaire actuel);
• Pour ne pas vouloir accepter la moindre imperfection;
• Parce que personne ne sait évaluer le risque (pas assez d'expérience pratique);
• Les compagnies d'assurance désirent minimiser le risque;
• Par manque d'écoute, de compassion, d'empathie, de bon sens, de jugement et de dialogue des experts face aux clients propriétaires.

C'est pour combler ces importantes lacunes que l'équipe d'experts-conseils (ingénieurs, architectes, technologues...) de Construction Daniel Dargis inc. avec une approche raisonnable et humaine, intervient pour mettre les pendules à l'heure et éviter aux clients d'être traités comme des victimes, prises en otage avec en main un rapport d'inspection alarmiste.

Il vous sera utile de regarder ces vidéos, pour mieux comprendre la culture et l'approche impartiale en structure avec bon sens, des experts-conseils en bâtiment de Construction Daniel Dargis inc.:

• Les 8 types d'inspection
• Différence entre inspection, consultation, devis, estimation et soumission
• Faut-il faire des travaux?

Donc, avant de demander une inspection en bâtiment pour corriger la structure, commencez par demander l'opinion d'un expert compétent, honnête et impartial qui est à l'écoute de vos besoins et de vos attentes. Soyez conscient, que ce n'est pas parce que vous faites appel à un inspecteur en bâtiment ou à un autre expert en construction (avec un diplôme), qu'il sera capable de rédiger un rapport honnête basé sur le jugement et le bon sens. L'honnêteté, le jugement, le bon sens et l'expérience, ce ne s'apprend pas à l'école et ça ne se reconnaît pas par des diplômes.

Beaucoup de vendeurs, de bonne foi, ont tendance à vouloir engager un expert-conseil afin de se faire dire quels travaux correctifs effectuer avant de vendre. Ces vendeurs, désirant laisser l'immeuble en état présentable, NIKEL, pour ne pas être poursuivis. Eh bien, de nos jours, c'est la pire chose à faire. Du moins, si vous désirez le faire, il faut le faire d'une certaine façon. Imaginez-vous que vous êtes un vendeur, que votre fondation présente certaines fissures et que l'expert raisonnable, d'expérience et de confiance vous suggère comme option no.1 (sans garantie prolongée) de colmater les fissures et comme option no.2 de remplacer la fondation à prix coûteux. Vous désirez vendre pour bénéficier d'une retraite bien méritée et vous n'avez pas les moyens d'injecter des montants faramineux avant de vendre votre maison. Alors vous choisissez, de bonne foi, la méthode abordable et moins performante. Vous réussissez à vendre et tout à coup après quelques mois ou années vous recevez une mise en demeure pour vice caché. Vous n'avez pas pensé dire à l'acheteur que des réparations mineures non performantes ont été faites. L'acheteur interprétant vos actions comme des vices cachés (il s'en ait fait passer une en bon québécois). Pensez-vous alors que tous vos efforts de bonne foi, ont été récompensés? Pour mieux comprendre regardez cette vidéo: Gestion de risque et précaution de vices cachés pour des travaux avant la vente et cet entretien avec un entrepreneur de bonne foi: Prévention et règlement de différends en construction et rénovation

Pour en savoir plus sur l'inspection de la structure d'une maison, d'un condo, d'un immeuble locatif ou même d'un chalet, vous pouvez également consulter ces deux articles:

• Inspection de la structure d'une maison (en général)
• L'inspection de la structure avant l'achat (vision acheteur)

Peut-on voir la structure à travers les murs?

Une autre demande qui revient souvent chez les nouveaux acheteurs, consiste à évaluer la structure à la suite de travaux passés. La structure étant maintenant complètement cachée, recouverte par la finition (gypse, plâtre et peinture). Il n'y a pas de moyens efficaces et crédibles pour évaluer une structure sans la voir, la toucher et la mesurer complètement. Ce n'est pas en examinant la structure du sous-sol que vous réussirez à évaluer la structure cachée au rez-de-chaussée. Ce n'est pas non plus en faisant un petit trou et en introduisant une caméra que vous réussirez à voir complètement la structure (poutre, colonne, connexions...). À ce jour, il n'existe pas d'appareils de rayons-X pour permettre d'observer la structure cachée d'une façon détaillée, dans les murs, le plafond ou le plancher. Ce n'est pas pour rien qu'il est nécessaire que l'expert fasse une ou des visites d'inspection PENDANT les travaux afin de constater la structure et qu'il puisse émettre ensuite une lettre de conformité. C'est comme si vous demandiez à un médecin d'émettre un avis seulement en vous regardant dans les yeux, en surface. Il est certain que l'acheteur qui contacte un expert (honnête et consciencieux) afin d'évaluer une structure cachée, risque d'être déçu en se faisant dire de tout démolir pour que l'expert VOIT la structure. Le vendeur ne va probablement pas le lui permettre. En revanche, il faut faire attention de ne pas paniquer pour rien non plus. Si les travaux ont été faits depuis longtemps, bien que d'une façon artisanale et maintenant cachée, il y a peut-être certains indices en surface qui permettent d'émettre des hypothèses, bien que non vérifiées. C'est là que le bon sens, le jugement et l'expérience entrent en ligne de compte. Ceci bien au-delà des connaissances ou des compétences en structure.

Comment choisir l'expert inspecteur en bâtiment et en structure?

Mais qui contacter pour répondre à ces questions concernant la structure? Un ingénieur, un entrepreneur, un technologue, un architecte, un ami autoconstructeur, l'IA ...? Malheureusement, la majorité des gens porte plus d'attention au titre professionnel et aux certifications plutôt qu'à l'approche humaine, à l'honnêteté, à l'éthique et à l'expérience pratique. De sorte que vous allez demander l'avis à 5 experts et obtenir 5 opinions différentes. Pourquoi? Parce que la majorité des experts se préoccupe plus de leurs appréciations qu'à vos besoins réels, attentes et budgets. Donc, prenez le temps de choisir un expert qui sait vous poser des questions et qui est prêt à vous écouter avant de vous orienter vers ses propres appréciations subjectives. Il est certain que d'avoir des diplômes ne peut pas nuire, mais entre vous et moi, pour un immeuble résidentiel de bois (faisant partie de la Partie no.9 du Code du bâtiment) entre un ingénieur en structure qui vient de sortir de l'université qui n'a jamais vu un clou et un entrepreneur avec 30 ans d'expérience pratique, on est en droit de réfléchir et d'évaluer qui a le plus de qualifications. De même, si vous avez à choisir entre l'opinion d'un entrepreneur qui vous conseille dans le but d'obtenir un contrat lucratif, et d'un consultant impartial d'expérience en bâtiment qui vous propose une variété d'options de solutions abordables en vous expliquant les garanties pour chacune, alors la réponse est simple. Donc, prenez le temps de bien choisir l'expert en qui vous mettrez votre confiance pour procéder à une inspection et obtenir un avis sur la structure. Pour en savoir plus, voici un autre article sur le sujet: Conseiller impartial expert-conseil en bâtiment

Savoir choisir un inspecteur de structure avant l'achat, représente pour certains vendeurs, un réel défi. Ils ne savent pas comment choisir ou évaluer l'inspecteur qui viendra apprécier la qualité de la structure de leur maison. L'inspecteur saura-t-il faire des commentaires en usant de bon sens, sachant faire la différence entre des imperfections et une situation potentielle de danger, ou va-t-il considérer la moindre imperfection structurelle comme inacceptable et sujette à des travaux coûteux? Alors, comment choisir un tel inspecteur en structure? Quelle stratégie adopter? Comment faire pour savoir comment il pense sans qu'il laisse des traces négatives dans un rapport que le vendeur aura l'obligation de présenter à un futur acheteur? Plusieurs vendeurs vont premièrement demander une inspection préliminaire VERBALE sans rapport pour connaître l'avis des inspecteurs. Ce n'est qu'ensuite qu'ils décideront de procéder à un rapport officiel écrit si les commentaires verbaux sont favorables.

Faut-il un ingénieur pour l'inspection de la structure avant la vente?

Saviez-vous que depuis septembre 2020 au Québec, la loi des ingénieurs a subi des modifications ou clarifications et que les immeubles de 3 étages ou moins et de moins de 600m2, ne sont plus réservés aux ingénieurs? Ce qui est le cas de la majorité des maisons unifamiliales, duplex ou triplex. Ceci lorsqu'il est possible de trouver des solutions en utilisant la partie 9 du Code du Bâtiment. Donc, à moins que vous ayez une fissure dans une poutre de béton armé, ou dans une dalle structurelle, ou autre cas qui ne se calcule pas ou ne se solutionne pas à l'aide du Code du Bâtiment (gratuit pour le public), alors l'opinion ou l'action n'est pas réservée à un ingénieur. Ceci même pour la conception d'une nouvelle maison. Voici un article sur le sujet: Clarifications - Loi sur les ingénieurs au Québec.

Alors pensez-vous réellement qu'il est pertinent qu'un inspecteur en bâtiment, recommande un ingénieur en structure pour résoudre des fissures de surface sur le gypse ou le plâtre lorsque même la charpente (la structure derrière le gypse), n'est pas réservée aux ingénieurs en structure?

De plus, le titre professionnel d'ingénieur, ne permet pas de voir à travers les murs, planchers, plafonds, dans le sol, de détecter des choses non visibles ou accessibles, de juger de la qualité des matériaux seulement au regard (sans échantillons et tests de laboratoire) ou d'apprécier les travaux passés cachés dans des cloisons. L'ingénieur n'a pas non plus de boule de cristal pour voir dans le passé, la cause certaine des déficiences, savoir quels matériaux ont été utilisés et comment les évènements sont survenus. C'est comme demander à un médecin de vous regarder dans les yeux et de vous donner un diagnostic (sans prise de sang, sans radio, sans opération... seulement au regard). Donc, pensez-vous que parce que vous allez consulter un ingénieur en structure, celui-ci va pouvoir répondre à toutes vos attentes d'une façon OBJECTIVE, par une simple inspection visuelle? Êtes-vous prêt à ouvrir des cloisons, procéder à de la démolition, faire des tests de sol, d'échantillon en laboratoire, toute une batterie de tests... à des prix exorbitants... et pour aboutir à quoi, à quel niveau de garantie de plus? Cela en vaut-il vraiment la peine en fin de compte?

L'honnêteté, l'expérience, l'impartialité, le jugement et le bon sens tout cela ne s'acquiert pas par un diplôme d'ingénieur. Pour mieux comprendre, il peut être utile de visualiser cette vidéo de vulgarisation par M. Daniel Dargis expert-conseil, qui illustre bien l'analyse et le raisonnement face à une situation de FONDATION effritée, et d'un client qui cherche depuis des mois la maison idéale et en même temps de calmer ses inquiétudes: Fissures et effritement de fondation. Vous allez avoir 5 ingénieurs, ou conseillers en construction et obtenir 5 opinions différentes. Même les experts ne s'accordent pas dans bien des cas. Donc, avant de mettre toute sa confiance dans un ingénieur, architecte... ou autre professionnel seulement parce qu'il possède un titre professionnel, il est bon d'y penser à 2 fois. Cette autre vidéo de vulgarisation explique mieux vers quel spécialiste se tourner afin de discerner et de prendre une décision éclairée (pas seulement ou nécessairement un ingénieur, un architecte ou autre détenteur d'un diplôme): Gestion et prévention de risque en construction, rénovation et immobilier.

Certes il n'est pas simple de savoir qui choisir pour discerner. Cependant, si vous limitez votre choix à:

• un expert impartial qui n'essaie pas de vous vendre quelque chose;
• une personne d'expérience pratique (pas seulement pour avoir des diplômes);
• quelqu'un qui vous écoute, essaie de comprendre vos besoins, objectifs et vos intérêts;
• une personne qui inspire confiance;
• une personne disponible pour un rendez-vous rapidement et plus tard pour répondre à vos questions additionnelles;
• une personne qui explique bien et rend l'information accessible;
• quelqu'un qui n'utilise pas le terme "IL FAUT absolument faire ceci ou cela..." trop facilement, sans vous laisser premièrement décider en vous élaborant plusieurs options;
• un expert qui n'aura pas peur ou honte de vous référer à un autre expert s'il ne peut pas répondre à toutes vos questions;
• un expert qui peut vous accompagner si VOUS décidez d'effectuer des travaux. Un expert qui ne se limitera pas seulement à vous élaborer des options, mais qui saura vous accompagner sans obligation dans: la conception de plans, la sélection d'entrepreneurs, la supervision des travaux... et qui ne vous laissera pas tomber en vous gavant d'informations.

Donc, si vous pensez avoir affaire une à telle personne comme expert-conseil, même s'il n'est pas ingénieur, alors il y a de bonnes chances pour que vous soyez sur la bonne voie. C'est l'approche qu'essaie d'avoir M. Daniel Dargis expert-conseil avec ses clients lorsqu'il traite de fissures de fondation.

La majorité des municipalités au Québec n'exige pas d'ingénieur ou d'architecte pour la rénovation ou la construction de maisons. Tant que cela se limite à la partie 9 du Code du Bâtiment. En revanche, dans la partie 4 du Code du Bâtiment, qui traite d'immeubles commerciaux ou industriels de plus de 3 étages ou de plus de 600m2, un ingénieur est nécessaire pour la conception de structure.

Les fissures sur la structure avant la vente représentent-elles réellement un danger?

Il faut comprendre que le type de construction au Québec est principalement fait de charpente de bois. Autre chose, le climat du Québec est très variable autant du point de vue de la chaleur, du froid et de l'humidité. Les techniques de construction ont beaucoup évolué au cours de 100 dernières années et il n'est pas rare de trouver des maisons de plus de 100 ans, surtout dans les grands centres comme Montréal. Maisons dont les planchers sont construits avec des troncs d'arbres et les poutres faites de rails de chemins de fer. De plus, le bois est un matériel organique, vivant qui est très sensible aux variations de température et d'humidité. À cela s'ajoute les habitudes de vie des gens provenant de différentes cultures qui sont souvent très différentes. Donc, il n'est pas rare par exemple de retrouver le propriétaire d'un immeuble à multi logements (fait de charpente de bois des années 1950), qui reçoit des plaintes d'un nouveau locataire au sujet de l'apparition soudaine de fissures sur les murs et le plafond de l'appartement, alors que l'immeuble n'avait, jusqu'à présent, pas eu de problèmes de fissures. On s'aperçoit rapidement que la façon dont le locataire, gère l'environnement de son appartement, est beaucoup plus la cause de fissures qu'une présumée défaillance structurelle. Donc, en quoi un ingénieur en structure peut-il être utile ici? Voici une liste de causes possibles à la présence de fissures sur les murs et le plafond:

• La variation importante et fréquente d'humidité et de chaleur dans l'espace habitable et l'absence d'échangeur d'air ou de contrôleur d'humidité. Une pièce, chambre, garde-robe toujours fermée et sans ventilation qui accumule l'humidité;
• Les vibrations provenant du voisinage (les pas du voisin à l'étage, véhicules lourds, travaux de démolition aux alentours de l'immeuble... ;
• Un affaissement d'un mur, d'un plancher, poutre, colonne, fondation... ou autre élément d'une structure originellement conçue d'une façon artisanale et non stable (sol argileux qui s'assèche, surcharge de neige,...);
• Progression de la dégradation des matériaux (fissure d'une poutre non réparée qui s'accentue, moisissure du bois...);
• Défaut de l'enveloppement du bâtiment, d'isolation, de coupe-vapeur, pertes thermiques... ;
• Un défaut de conception architecturale ou manque de contreventement de la charpente;
• Un manque d'entretien, de soin du bâtiment ou de manque de connaissance par exemple lors d'un départ en voyage et l'absence de chauffage ou d'aération pendant l'absence.

Voici quelques vidéos concernant les causes possibles de fissures lors de situations d'inspection de bâtiments:

• Fissure due au contreventement de la charpente
• Conformité structurelle des murs intérieurs et plafond
• 8 types d'inspection de structure
• Inspection structurelle d'un immeuble existant

Donc, comme on l'a déjà mentionné plus haut, il est souvent audacieux de prétendre qu'il est possible de déterminer la cause certaine de la présence de fissures seulement en regardant en surface ou n'ayant pas en main l'historique structurel impartial. Les fissures sur les murs intérieurs, peuvent être dues à un ou plusieurs phénomènes. Dans la majorité des cas, c'est mineur et esthétique, cela ne représente pas un danger et il est prétentieux de penser que seul un ingénieur peut offrir des conseils afin de réduire ou résoudre ces problèmes. D'autre part, il ne faut pas s'attendre à des résultats miraculeux avec des garanties absolues si les réparations sont mineures et localisées et s'il n'est pas possible de modifier la conception complète du bâtiment.

Inspection de la structure avant l'achat et les types de réparations de fissure

Il y a plusieurs façons ou moyens pour réparer des fissures de gypse ou de plâtre sur les murs intérieurs ou le plafond. Chacune offrant différents prix, degrés de garantie ou de performance et niveaux de responsabilité. Il est préférable de mettre sur la table toutes les options clairement et d'analyser chacune avec un expert impartial. Voici quelques types de réparation normalement suggérés sur le marché:

• La moins coûteuse... ne faire aucune réparation, monitorer, surveiller et constater la progression et agir au besoin. Il est souvent utile de réparer en surface afin de mieux constater si la fissure réapparait ou progresse et également de prendre des photos datées et certaines mesures de références (sur un plan... par un expert impartial) afin de constater l'avant et l'après;
• Enlever le gypse ou le plâtre du mur et/ou du plafond pour exposer et renforcir au besoin la charpente (contreventement, clouage, fixations...) qu'on appelle dans le jargon, la fourrure ou la foreins (en anglais);
• Stabiliser la structure en partant du sous-sol jusqu'aux étages supérieurs où se trouve le problème de fissuration. La stabilisation peut supposer de faire de gros travaux, tels que: démolition du sous-sol, construction de nouvelles semelles de fondation, installation de pieux, d'une nouvelle poutre et de colonnes... ;
• La correction ou le remplacement de la fondation;
• Installation d'un nouveau sol plus stable à l'épreuve du gel, des variations d'eau dans le sol, installation d'un drain... .

Lorsqu'on parle de types de réparations de fissures et lorsqu'on ne peut pas connaître la cause certaine, il est normalement recommandé de procéder premièrement à des réparations mineures de surface pour voir s'il y a progression et à quel rythme. Puis, si cela persiste, ajuster le tir progressivement par des réparations légèrement plus coûteuses jusqu'à un résultat jugé acceptable. Le niveau d'acceptabilité subjective, le degré d'appréciation personnel est l'élément fondamental lorsqu'on parle du choix du type de réparation de fissures esthétiques qui n'influencent pas la sécurité du public. Il y a aussi bien sûr le budget et les désagréments lors des travaux qui ont leur importance.

L'inspection de la structure avant la vente et la prévention de conflits

Avant de vous aventurer dans des rénovations avant la vente (même de bonne foi), en sachant que vous n'avez pas de budget pour des réparations performantes et même si vous faites appel à un entrepreneur, faites attention à ce que ces réparations ne soient pas considérés comme un vice caché pour masquer à court terme le problème. Même si, comme vendeur vous êtes de bonne foi. Lorsqu'il n'y a pas eu depuis longtemps de réparations de plâtre ou de peinture, cela est un bon indicateur de stabilité structurelle et cela joue en votre faveur. Cependant, si tout est récemment peinturé, les gens ne pourront pas se faire une idée, seront suspicieux et penseront peut-être que vous avez essayé de cacher quelque chose. Donc, vous avez à choisir entre: l'attrait (d'un intérieur fraichement peint) et l'indicateur structurel (sans rien toucher afin de démontrer que l'immeuble n'a pas généré au fil des ans des fissures). Quelques fois, la solution la moins compliquée et abordable est la meilleure. Si aucuns travaux esthétiques ou structuraux n'ont été faits, vous pouvez toujours accorder un prix à la baisse et laisser l'acheteur effectuer les travaux selon ses standards d'exigence.

La chose qui est commune à tous ces types de réparations est que, comme initiateur des réparations, le vendeur sera en première ligne de tir (de poursuites) si l'acheteur n'est pas satisfait. Donc, beaucoup de vendeurs préfèreront ne pas faire de travaux avant la vente pour consentir aux acheteurs un rabais et la liberté d'effectuer les travaux à leurs goûts. Il se peut que vous ayez une offre alléchante d'un entrepreneur mais encore faut-il examiner les clauses du contrat. Tant que le vendeur ne fait rien, qu'il déclare les fissures et autres anomalies dans un contrat bien rédigé avec un expert légal, alors il minimise ses risques d'être accusé de vice caché. N'oubliez pas d'inclure dans votre contrat une clause PRD prévention et règlement de différends en construction et rénovation, en mentionnant un expert-conseil impartial qui pourra agir comme médiateur ou arbitre et ainsi éviter des poursuites devant les tribunaux si les choses dégénèrent.

Pour en savoir plus sur les clauses PRD (prévention et règlements de différends) dans le domaine de la construction, voici 2 vidéos:

• PRD prévention et règlement de différends en construction et rénovation
et
• Médiateur ingénieur en construction et rénovation

Voici deux situations concrètes de prévention en construction et rénovation:

• Gestion et prévention de risque en rénovation de la maçonnerie
et
• Gestion et prévention de risque en rénovation de charpente de bois

Notre équipe d'experts-conseils ingénieurs, technologues et entrepreneurs d'expérience impartiaux accompagne d'une façon impartiale les vendeurs ou les acheteurs dans l'inspection de la structure de maisons, de condos, ou d'autres bâtiments, avant l'achat, la vente ou avant de procéder à des rénovations. Ceci afin d'obtenir un autre point de vue impartial, avec un rapport officiel, en prenant le temps d'écouter les besoins et les attentes et en dressant la liste des différentes options de réparations possibles en fonction de votre budget et des garanties attendues. Un expert compétent, honnête et de confiance à votre service.

N'hésitez pas à nous contacter!