Inspection de fissures de fondation et ingénieur conseil impartial en structure
Si vous êtes inquiets à cause de fissures de fondation, cet article vous sera utile. Peut-être avez-vous reçu le rapport d'un inspecteur en bâtiment qui vous conseille (suite à la présence de fissures) de faire appel à un ingénieur pour faire une expertise plus approfondie. Ou encore votre agent immobilier vous suggère de faire les réparations car vous ne pourrez pas vendre. OU encore plusieurs entrepreneurs en réparation de fissures, vous affirment qu'il faut absolument faire des réparations toutes différentes et coûteuses. Dans votre tête l'inquiétude monte, vous n'êtes plus capable de dormir et vous vous demandez comment vous aller faire pour vendre ou acheter une propriété avec des fissures de fondation ou encore qu’est-ce qu’il FAUT faire, comment et quand le faire. De plus, ceux en qui vous mettez votre confiance, votre famille, vos amis, voisins, confrères de travail et même vos recherches sur Internet suggèrent tous de faire des réparations extrêmes et coûteuses, telles que (excavation, pieux, drain, membrane, changement de fondation, etc...). Pourtant ces fissures sont présentes depuis plusieurs années et vous n'avez pas eu de problèmes. Dans votre tête tout se mêle et vous ne savez plus comment penser, discerner, raisonner. Avant de baser vos décisions sur des entrepreneurs non impartiaux ou sur des gens inquiets et influençables de votre entourage, peut-être vaut-il la peine de consulter un expert impartial d'expérience avec qui vous allez avoir une discussion, un brainstorming d'idées et d'options afin de peut-être finalement vous calmer, reprendre confiance, d'avoir une AUTRE VISION moins alarmiste des choses et surtout une stratégie d'action avec plusieurs alternatives.
Cette vidéo d'introduction présente quelques questions à se poser avant de procéder à la réparation de fissures de fondation: Inspection de fissures de fondation et conseil impartial en structure
Daniel Dargis est ingénieur, conseiller impartial, entrepreneur, médiateur et arbitre en construction et rénovation. Lorsqu'il offre des consultations en bâtiment il ne fait pas de travaux. Il reste impartial. Il n'a aucun avantage à suggérer des travaux coûteux. Au contraire, il se fait un honneur de mettre sur la table différentes options possibles afin que le client prenne lui-même la meilleure décision pour SA situation. Ceci débute par l'ÉCOUTE. La majorité des experts AFFIRME des choses sans prendre le temps de poser des questions et d'écouter les clients. Ceux-ci ressemblent plus à des VENDEURS qui convertissent leurs opinions subjectives en disant "IL FAUT FAIRE... tels ou tels travaux", comme des prétendues affirmations professionnelles objectives. L'approche par l'écoute de M. Daniel Dargis ingénieur est tout autre et vise si possible à mettre un STOP à ces affirmations subjectives qui n'ont qu'un but, vous vendre quelque chose. L'approche STOP est une abréviation, qui se base sur les 4 critères suivants:
- Stratégies: chercher des stratégies économiques et efficaces;
- Techniques: élaborer, expliquer et vulgariser les différentes techniques progressives pour y arriver (avec ou sans travaux de réparation);
- Options: quelles sont les options de travaux et leurs conséquences (qualité, garantie, responsabilité...);
- Prévention: quelles actions, visions ou philosophies préventives doit-on adopter pour ne pas être victime de vice caché.
Donc, avant de commencer à demander des soumissions de rénovation de fissures, même gratuitement, méfiez-vous de tout ce que peuvent proposer ces experts, qui très rarement, vous diront que vous n'avez rien à faire pour le moment. M. Daniel Dargis ingénieur fait le tour de la situation avec vous afin d'explorer vos stratégies, techniques, options et moyens de préventions concernant les fissures de fondation.
Faut-il un ingénieur pour l'inspection de fissures de fondation?
Saviez-vous que depuis septembre 2020 au Québec, la loi des ingénieurs a subi des modifications ou clarifications et que les immeubles de 3 étages ou moins et de moins de 600m2, ne sont plus réservés aux ingénieurs? Ce qui est le cas de la majorité des maisons unifamiliales, duplex ou triplex. Ceci lorsqu'il est possible de trouver des solutions en utilisant la partie 9 du Code du Bâtiment. Donc, à moins que vous ayez une fissure dans une poutre de béton armé, ou dans une dalle structurelle, ou autre cas qui ne se calcule pas ou ne se solutionne pas à l'aide du Code du Bâtiment (gratuit pour le public), alors l'opinion ou l'action n'est pas réservée à un ingénieur. Ceci même pour la conception d'une nouvelle maison. Voici un article sur le sujet: Clarifications - Loi sur les ingénieurs au Québec.
Le titre professionnel d'ingénieur, ne permet pas de voir à travers les murs, planchers, plafonds, dans le sol, de détecter des choses non visibles ou accessibles, de juger de la qualité des matériaux seulement au regard (sans échantillons et tests de laboratoire) ou d'apprécier les travaux passés cachés dans des cloisons. L'ingénieur n'a pas non plus de boule de cristale pour voir dans le passé, la cause certaine des déficiences, savoir quels matériaux ont été utilisés et comment les évènements sont survenus. C'est comme demander à un médecin de vous regarder dans les yeux et de vous donner un diagnostic (sans prise de sang, sans radio, sans opération... seulement au regard). Donc, pensez-vous que parce que vous allez consulter un ingénieur, celui-ci va pouvoir répondre à toutes vos attentes d'une façon OBJECTIVE, par une simple inspection visuelle? Êtes-vous prêt à ouvrir des cloisons, procéder à de la démolition, faire des tests de sol, d'échantillon en laboratoire,... toute une batterie de tests... à des prix exorbitants... et pour aboutir à quoi, à quel niveau de garantie de plus? Cela en vaut-il vraiment la peine en fin de compte?L'honnêteté, l'expérience, l'impartialité, le jugement et le bon sens ne s'acquiert pas par un diplôme d'ingénieur. Pour mieux comprendre, il peut être utile de visualiser cette vidéo de vulgarisation par M. Daniel Dargis ing., qui illustre bien l'analyse et le raisonnement face à une situation de FONDATION effritée, et d'un client qui cherche depuis des mois la maison idéale et en même temps de calmer ses inquiétudes: Fissures et effritement de fondation. Vous allez avoir 5 ingénieurs, ou conseiller en construction et obtenir 5 opinions différentes. Même les experts ne s'accordent pas dans bien des cas. Donc, avant de mettre toute sa confiance dans un ingénieur, architecte... ou autre professionnel seulement parce qu'il possède un titre professionnel, il est bon d'y penser à 2 fois. Cette autre vidéo de vulgarisation explique mieux vers quel spécialiste se tourner afin de discerner et de prendre une décision éclairée (pas seulement ou nécessairement un ingénieur, un architecte ou autre détenant un diplôme): Conseiller impartial en immobilier.
Certes, il n'est pas simple de savoir qui choisir pour discerner. Par contre, si vous limitez votre choix à:- un expert impartial qui n'essaie pas de vous vendre quelque chose;
- une personne d'expérience pratique (pas seulement pour avoir des diplômes);
- quelqu'un qui vous écoute, essaie de comprendre vos besoins, objectifs et vos intérêts;
- une personne qui inspire confiance;
- une personne disponible pour un rendez-vous rapidement et plus tard pour répondre à vos questions additionnelles;
- une personne qui explique bien et rend l'information accessible;
- quelqu'un qui n'utilise pas le terme "IL FAUT absolument faire ceci ou cela..." trop facilement, sans vous laisser premièrement décider en vous élaborant plusieurs options;
- un expert qui n'aura pas peur ou honte de vous référer à un autre expert s'il ne peut pas répondre à toutes vos questions;
- un expert qui peut vous accompagner si VOUS décidez d'effectuer des travaux. Un expert qui ne se limitera pas seulement à vous élaborer des options, mais qui saura vous accompagner sans obligation dans: la conception de plans, la sélection d'entrepreneurs, la supervision des travaux... et qui ne vous laissera pas tomber en vous gavant d'informations.
La majorité des municipalités au Québec n'exigent pas d'ingénieur ou d'architecte pour la rénovation ou la construction de maisons. Tant que cela se limite à la partie 9 du Code du Bâtiment. Par contre, dans la partie 4 du Code du Bâtiment, qui traite d'immeubles commerciaux ou industriels de plus de 3 étages ou de plus de 600m2, un ingénieur est nécessaire pour la conception de structure.
Questions à se poser avant la réparation de fissures de fondation
Il ne suffit pas de démontrer au client qu'il y a des fissures de fondation ou qu'il y a un dénivellement d'un coin à l'autre de la fondation, pour ensuite lui affirmer qu'il faut: installer des pieux, installer un drain et une membrane, changer la fondation, injecter les fissures... ou autre procédé coûteux. Encore faut-il poser certaines questions de base, et lui expliquer les implications, avant d'affirmer "IL FAUT faire tel ou tel travaux". D'ailleurs vous constaterez qu'en majorité les experts ou intervenants qui conseillent de faire des travaux, sont ou bien, ceux qui essaient de vous vendre quelque chose, ou bien ceux qui essaient de justifier leurs décisions passées et incertitudes (comme des amis ou voisins) car ils ont déjà fait de tels travaux dans le passé. Rien d'impartial! Donc, avant de commencer à demander des soumissions, d'être inondé de suggestions et d'affirmations de toutes sortes, et avant de procéder à la réparation de fissures de fondation il faut commencer par poser certaines questions au client et à faire un brainstorming d'idées, d'options et des conséquences qui en découleront.
Voici quelques questions à se poser avant de procéder à la réparation de fissures de fondation:
- Est-ce un cas d'urgence? L'immeuble est-il habitable? Sommes-nous en présence d'un cas d'évacuation des habitants et d'interdiction d'occupation par les pompiers?;
- Y a-t-il une loi, une norme, une exigence de la municipalité, des pompiers ou autres obligations que ce soit... qui vous obligent à réparer une ou des fissures? et surtout qui permettent d'affirmer: "IL FAUT absolument réparer la ou les fissures et cela de telle ou telle façon"?;
- Les fissures sont-elles apparues récemment? Depuis quand la ou les fissures de fondation sont-elles présentes?;
- Y a-t-il des infiltrations, à l'occasion, quand et depuis quand?;
- Y a-t-il progression dans les fissures? Quel type de progression? Fissures plus grandes ou plus de fissures et où exactement?;
- Qu'elles soient des fissures horizontales ou verticales, celles-ci vous causent-elles des inconvénients actuellement?;
- Y a-t-il des fissures dans le même axe, au niveau supérieur, sur les murs de plâtre dans les appartements, chambres, dans la maçonnerie, lézardes de mortier de brique... qui progressent ou qui sont permanentes ou qui reviennent même après la réparation?;
- Y-a-t-il d'autres choses adjacentes aux fissures, telles que: efflorescence ou effritement du béton, bombement inquiétant qui laisse présumer un effondrement ou autre détérioration dangereuse qui menace la sécurité du public...?;
- La raison principale qui vous pousse à penser faire des réparations de fissures, n'est-elle pas en réalité qu'afin de calmer vos angoisses? Pensez-vous pouvoir mieux dormir même si en réalité vous faites des travaux coûteux qui ne servent à rien? Est-ce un problème structurel ou psychologique?
- Avez-vous tous les éléments et options en main afin de prendre une décision par vous-mêmes et d'une façon objective?
- Accordez-vous de la crédibilité à des inspecteurs en bâtiment qui affirment d'une part qu'il faut absolument référer à un ingénieur, sachant que depuis septembre 2020, votre maison réfère à la Partie 9 du Code du Bâtiment, qui elle n'est pas sous la loi du champ d'action réservé aux ingénieurs?
- Avez-vous ou ceux qui vous entourent, peur de vous faire dire les vraies affaires?
Si vous avez répondu NON à toutes ces questions, il y a une forte chance que l'affirmation "IL FAUT absolument faire tel ou tel travaux..." ne soit pas vraiment nécessaire à court terme dans votre cas. Donc, posez-vous d'autres questions, telles que:
- Quelles sont les raisons qui poussent certains à vous suggérer des travaux? De la part d'un entrepreneur... obtenir un contrat? De la part d'un agent immobilier,... de faciliter la vente? De la part d'un inspecteur... référer la patate chaude à un autre et se décharger de sa responsabilité? De la part d'un ami ou voisin... de justifier ses craintes ou prises de décisions passées?;
- Sur quoi basent-ils leurs décisions (à vous suggérer, presqu'à imposer des réparations) s'ils n'ont pas de portrait structurel complet de l'immeuble et pas d'historique impartial de l'immeuble?;
- Quelle est l'urgence tout à coup de faire de telles réparations?;
- Vous êtes peut-être de bonne foi et sincère... mais avez-vous pensé à vos responsabilités face au futur acheteur si vous vous impliquez dans des réparations à vos frais?;
- Avez-vous d'autres priorités à penser, telles que: utiliser plutôt l'argent pour votre retraite ou votre famille...? Allez-vous puisez dans vos économies et votre fond de pension pour faire des réparations coûteuses avec tout le brouhaha des travaux? Cela sachant que vous allez bientôt vendre votre maison et être responsable par la suite. Ou bien préférez-vous investir dans des réparations majeures sachant que vous allez laisser l'immeuble à vos enfants ou vos proches?;
- Si vous désirez absolument faire des réparations, vous est-il possible de remettre les réparations à plus tard, le temps d'accumuler le budget nécessaire avec moins de stress financier?;
Les types de réparations de fissure de fondation
Il y a plusieurs façons ou moyens pour réparer des fissures de fondation. Chacune offrant différents prix, degrés de garantie ou de performance et niveaux de responsabilité. Il est préférable de mettre sur la table toutes les options clairement et d'analyser chacune avec un expert impartial. Voici quelques types de réparation normalement suggérés sur le marché:
- La moins coûteuse... ne faire aucune réparation, monitorer, surveiller et constater la progression et agir au besoin. Il est souvent utile de réparer en surface afin de mieux constater si la fissure réapparait ou progresse et également de prendre des photos datées et certaines mesures de références (sur un plan... par un expert impartial) afin de constater l'avant et l'après;
- Procéder à l'injection si possible pour prévenir les infiltrations et ajouter pour plus de protection une membrane. Il y deux types principaux d'injection... à l'uréthane ou à l'époxy. Il est nécessaire de s'en remettre à un expert en colmatage de fissures afin d'obtenir une garantie;
- L'excavation de la fondation, combinée à l'injection, à la pose de membrane et même d'un drain.
- Le sciage de la fondation et le remplacement par une nouvelle fondation de la zone fissurée (avec drain et membrane);
- Les pieux (pour stabiliser une fondation) ceci combiné à l'injection, à la pose de membrane et même d'un drain.
Voici quelques vidéos concernant les fondations, les fissures, efflorescence, le drain, les pieux... comme sujets connexes aux fissures:
- Fissure de fondation
- Entrepreneur en rénovation de sous-sol et de réparation de fissure de fondation
- Humidité, condensation, infiltration d'eau au sous-sol
- Inspection de fissures intérieures et extérieures de fondation
- Faut-il un drain de fondation
- Faut-il des pieux de fondation
Donc, dans la majorité des cas, à moins de se limiter à surveiller les fissures ou de faire des réparations mineures par injection, il s'agit de travaux coûteux et qui engagent surtout votre responsabilité même si vous faites appel à un entrepreneur licencié. C'est quand même vous qui allez l'engager. Avant de choisir une de ces options, il faut bien penser aux différentes options, bien connaître l'entrepreneur et ses clients de référence, les garanties offertes, examiner le contrat avec un expert légal.
Côté prévention de conflits VS fissures de fondation
Si vous découvrez des fissures, avant de les réparer (de bonne foi), documentez bien la situation avec un expert impartial pour ne pas vous faire accuser par la suite d'avoir tenté de cacher la situation avec des vices cachés. Plus la documentation est abondante et bien classée, mieux c'est... incluant: photos, croquis, plans avec la position numérotée des fissures, la progression en grandeur et quantité avec la confirmation d'un expert-conseil qui peut venir à l'occasion vérifier et mettre à jour le rapport d'état de situation. Toutes ces informations faisant parti du CAHIER DU BÂTIMENT, incluant: le certificat de localisation, le contrat d'achat, les plans de la maison, les factures de réparation, les comptes de taxes, d'électricité de chauffage... et tous les autres documents en relation avec la maison.
La chose qui est commune à tous ces types de réparation est que, comme initiateur des réparations, vous serez en première ligne de tir (de poursuites) si votre futur acheteur (que vous tentez de satisfaire à tout prix) n'est toujours pas satisfait ou tente de profiter de votre bonne foi. Il se peut que vous ayez une offre alléchante d'un entrepreneur mais encore faut-il examiner les clauses du contrat. Tant que vous ne faites rien, que vous déclarez les fissures et autres anomalies dans un contrat bien rédigé avec un expert légal, alors vous mettez toutes les chances de votre côté pour ne pas être poursuivi pour vice caché, pour avoir agi de bonne foi. N'oubliez pas d'inclure dans votre contrat une clause PRD prévention et règlement de différends en construction et rénovation, en mentionnant un expert-conseil impartial qui pourra agir comme médiateur ou arbitre et ainsi éviter des poursuites devant les tribunaux si les choses dégénèrent.
Pour en savoir plus sur les clauses PRD (prévention et règlements de différends) dans le domaine de la construction, voici 2 vidéos:
- PRD prévention et règlement de différends en construction et rénovation et
- Médiateur ingénieur en construction et rénovation
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