Expert en vice caché

Qu'est-ce qu'un vice caché? Qui peut se présenter comme expert en vice caché? Quelles sont les qualités à rechercher chez un expert en vice caché? Quelles sont les limitations de l'expert, ses capacités à détecter des vices cachés? Quelles actions sont à prendre pour éviter des recours judiciaires en vice caché? Est-il avantageux de chercher le litige en vice caché ou bien la médiation ou encore de réparer à ses propres frais? Voici beaucoup de questions auxquelles il faut répondre avant de chercher ou de choisir un expert en vice caché.

Premièrement, un vice caché est un défaut sérieux d'un bien (immeuble, objet) qui n'est pas apparent lors de l'achat, était présent avant la vente, est inconnu de l'acheteur, et rend le bien impropre à son usage normal ou en diminue tellement la valeur que l'acheteur ne l'aurait pas acheté (ou à un prix inférieur) s'il l'avait connu. Pour être qualifié de « caché », le défaut ne doit pas être détectable par un examen prudent et diligent, nécessitant potentiellement l'intervention d'un expert. Ce qui caractérise un vice caché:

• L'acheteur ne connaissait pas le défaut au moment de l'achat;
• Il ne peut être découvert par un simple examen visuel ou une inspection de base, sans recourir à un expert;
• Il rend le bien impropre à l'usage auquel il est destiné ou en diminue considérablement l'utilité;
• Le défaut existait au moment de l'achat.

Exemple: dans l'immobilier, des infiltrations d'eau non réglées causant de la moisissure ou fragilisant la structure peuvent être considérées comme des vices cachés s'ils remplissent ces conditions. L'acheteur doit faire preuve de prudence. Si des indices de défauts apparaissent, il doit consulter un expert. Négliger cette étape peut compliquer une réclamation pour vice caché.

Ce qui n'est pas vice caché:

• Les défauts apparents (une grosse fissure visible dans un mur);
• Les problèmes dus à l'usure normale du temps;
• Les défauts dont l'acheteur avait connaissance.

Donc, un vice caché est un défaut grave d'un bien qui n'est pas apparent au moment de l'achat, le rendant impropre à l'usage prévu ou diminuant tellement son usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquis (ou en aurait donné un prix moindre) s'il l'avait connu. Selon le Code civil (notamment en France, en Belgique ou au Québec), quatre conditions doivent être réunies pour invoquer la garantie :

• Le défaut doit être caché : Il n'est pas décelable lors d'un examen attentif et superficiel par un acheteur normalement prudent;
• Le défaut doit être antérieur à la vente : Il devait exister au moment où vous avez pris possession du bien;
• Le défaut doit être grave : Il doit empêcher l'utilisation normale du bien ou en réduire fortement l'utilité;
• L'acheteur ne devait pas en avoir connaissance : Si le vendeur a informé l'acheteur du défaut, ce n'est plus un vice caché;

Recours possibles... si ces conditions sont remplies, l'acheteur dispose généralement de deux options:

• L'action rédhibitoire : Rendre le bien et se faire rembourser intégralement le prix;
• L'action estimatoire : Garder le bien et se faire rembourser une partie du prix.

Si vous êtes le vendeur, il est préférable de contacter un avocat spécialisé en construction, avant la vente afin de rédiger un contrat de vente pour bien se protéger contre tout recours en vice caché. Si vous êtes un acheteur ayant découvert un vice caché, il est aussi préférable de contacter un avocat spécialisé en construction. Si vous êtes un acheteur d'une maison neuve et que vous découvrez un vice caché, voici ce que vous devez savoir concernant le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs au Québec : Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs au Québec.

Ajoutons à cela que vous pouvez contacter 5 experts-conseils et obtenir 5 opinions différentes. Donc, n'allez pas avaler de l'information et conclure trop vite quant à la stratégie à adopter en matière de vice caché. Vous pourriez y laisser plusieurs plumes. Soyez minutieux et sage dans la sélection d'un expert-conseil. Il est important de choisir un expert-conseil (ingénieur, technologue, architecte ou autre) qui soit à votre ÉCOUTE pour mieux comprendre avec compassion et altruisme d'une façon impartiale votre situation et vos besoins tout en cherchant des options de solutions constructives. Faites attention à l'expert-conseil qui possède un gros égo et qui affirme plein de choses et des plans d'actions sans se soucier de vos attentes, de vos besoins, de votre budget et de votre implication en matière de risques en effectuant certains travaux, face à un nouvel acheteur potentiel ou à un voisin dans un conflit potentiel. Souvent, cet expert-conseil présomptueux (pour avoir une opinion exagérément bonne de soi-même et faire preuve d'une confiance excessive en ses capacités, souvent au point d'être arrogant ou prétentieux), se soucie plus de sa réputation que de votre bien.

Ces vidéos d'information en relation avec la gestion de risques et les vices cachés peuvent être intéressantes à consulter:

• Gestion de risques en rénovation et en vice caché;
• Vice caché après achat et avis correctif;
• Gestion de risque et prévention de vices cachés;
• La VRAIE gestion de risque et méthodes de prévention de vices cachés.

L'ingénieur en structure en vice caché

Votre avocat vous a peut-être déjà mentionné de contacter un ingénieur en structure pour rédiger un rapport en vice caché. Il est important de clarifier la demande de votre avocat et préférablement de lui demander de parler directement avec l'ingénieur en structure. Vous ou votre avocat désirez savoir les causes certaines des problèmes? Quand ces problèmes sont-ils survenus dans le passé? Est-ce dû à des travaux dans le voisinage? Le code du bâtiment est-il respecté? Y a-t-il du danger pour les habitants et le voisinage à court, moyen et long terme? Considérant les aspects purement techniques structuraux, l'ingénieur en structure va observer le bâtiment et produire un rapport en relation avec:

• L'état visible et accessible de la structure (fondation, charpente, toit...). (l'état intérieur invisible et non accessible des murs, planchers, plafonds, fondation cachée dans le sol... ne pourra pas être évalué);
• Les fissures de fondation ou de lézardes ou gonflement de la maçonnerie (ventre de boeuf);
• La dégradation des matériaux par l'eau, l'humidité ou les moisissures sur la charpente;
• L'efflorescence et l'effritement du béton ou des blocs de maçonnerie sur la fondation ou sur la dalle du sous-sol;
• Le dénivellement de plancher;
• Les fissures sur les murs de plâtre;
• Des murs de soutènement inclinés.

Donc, l'ingénieur en structure peut être très utile pour premièrement mieux vous informer sur les causes probables de fissures, d'efflorescence ou autres tout en vous expliquant les options de réparation. N'allez pas penser que parce qu'il est ingénieur avec beaucoup d'expérience, qu'il soit capable de voir à travers les murs, les planchers ou dans le plafond ou dans le sol. Il y a des limites à ce qui peut être observé par un expert-conseil. Pas plus que de voir dans le passé ou dans le futur.

L'ingénieur civil en vice caché

L'ingénieur civil en vice caché et en expertise technico-légal quant à lui, se spécialise davantage en dossiers impliquant le drainage du sol, les zones cuvettes, les litiges et les conflits à la suite d'une inondation ou d'infiltrations, etc. Par exemple, cela survient surtout lors d'inondations ou d'infiltrations et lorsque le client pense que le système d'égout et d'aqueduc de la municipalité est en cause. C'est alors qu'on fera appel à un ingénieur civil spécialisé en infrastructure urbaine et en hydraulique des sols pour une expertise impartiale. Tous les ingénieurs civils ne sont pas nécessairement des experts en infrastructures urbaines. Il est préférable de faire appel à un ingénieur civil ayant une solide expérience en conception de systèmes d'égouts et d'aqueducs (comme dans l'équipe de Construction Daniel Dargis inc.) pour ces situations.

Il n'est souvent pas facile de déterminer la cause certaine des cas d'infiltration d'eau dans le bâtiment par le sol. Souvent, l'ingénieur devra utiliser des équipements spécialisés et faire appel à des laboratoires ou demander de procéder à de la démolition pour chercher l'origine de la fuite et déterminer la cause. Ces impondérables sont souvent ennuyeux et coûteux et cela peut mettre un frein à la recherche de la cause exacte, laissant l'ingénieur produire un rapport avec beaucoup d'hypothèses et de causes PROBABLES, non certaines. Quoiqu'il en soit, il est conseillé, que le client qui fait face à une telle situation, contacte sa compagnie d'assurance non seulement pour faire les rénovations après sinistre, mais surtout pour défrayer les coûts d'un expert impartial afin de déterminer la cause et régler le problème à la source. De cette façon le client s'exonérera des frais d'expertise. Sinon, il y a des risques pour que la situation se reproduise. Une autre option est de regrouper les voisins (pour une situation commune) afin de payer les frais en groupe. L'ingénieur civil va observer le bâtiment et l'environnement et produire un rapport en relation, avec:

• Le drainage du sol et les moyens préventifs pour éviter ou réduire les risques d'inondation;
• La topographie du terrain ainsi que la condition et la qualité des murs de soutènement qui empêchent le bon drainage du sol;
• Les questions reliées à la protection de l'environnement VS le sol;
• Les bassins de rétention et les moyens préventifs en zone cuvette;
• La condition de routes et la conception d'infrastructures urbaines;
• La conception de fosses septiques;
• Les travaux en relation avec le système d'égout et d'aqueduc de la municipalité.

Donc, l'ingénieur civil quelques fois spécialisé en hydraulique des sols est tout indiqué pour des situations de vices cachés impliquant le drainage du sol ou les situations en relation avec des inondations et les lois et normes en voirie, égout ou aqueduc municipal.

L'ingénieur géotechnique (des sols) en vice caché

L'ingénieur géotechnique (spécialisé en étude des sols) en vice caché va plutôt traiter des défauts en relation avec la composition du sol. Il aura souvent besoin de faire appel à un laboratoire spécialisé en étude des sols afin de prendre des échantillons et faire des analyses de laboratoire ou encore pour déterminer la composition sur place des différentes couches de sol à l'aide d'instruments comme le pénétromètre ou le nucléomètre. Que ce soit pour déterminer la capacité portante, le niveau de la nappe phréatique, évaluer les risques d'érosion, les problèmes de drainage ou autres.

L'ingénieur en mécanique du bâtiment CVAC/HVAC en vice caché

L'ingénieur en mécanique du bâtiment en vice caché évalue les problèmes en relation avec la plomberie, le chauffage et la ventilation de l'immeuble. Si par exemple le client constate que le système de chauffage fonctionne toujours au maximum ou que la climatisation n'est pas efficace et bien équilibrée dans l'immeuble à condos ou encore, qu'il y a constamment de l'humidité dans les fenêtres, alors il est bon de contacter un ingénieur en mécanique du bâtiment. Les vieux immeubles, par exemple, qui ne sont pas construits selon les normes d'efficacité énergétique d'aujourd'hui ne disposent pas souvent de systèmes mécaniques efficaces capables de compenser les pertes de chaleur dans les cloisons du bâtiment. Donc, il est important de prendre conscience de tous ces facteurs avant de penser à engager des poursuites. L'ingénieur en mécanique du bâtiment inspectera les lieux et vous informera sur certains sujets avant de mieux vous aider à discerner en termes de conflits, litiges et poursuites.

Quelques fois un entrepreneur plombier RBQ d'expérience peut aussi se prononcer sur la qualité des installations de plomberie car il possède en plus des instruments de détection qu'un ingénieur ne possède pas, telle qu'une caméra pour voir à l'intérieur du drain français. L'ingénieur en mécanique du bâtiment pourra aussi référer à un plombier au besoin.

L'ingénieur électrique en vice caché

L'ingénieur électrique en vice caché va évaluer les éléments électriques du bâtiment, tels que: l'entrée électrique, les bornes de recharges, le système d'éclairage, les disjoncteurs, les fuites à la terre, etc. Souvent l'ingénieur électrique travaille en collaboration avec un autre ingénieur, tel qu'un ingénieur en mécanique du bâtiment qui identifie les équipements à utiliser pour le chauffage ou la climatisation d'un immeuble. Ces mêmes équipements ayant besoin d'une alimentation électrique suffisante pour fonctionner. À l'occasion l'ingénieur électrique peut utiliser une caméra thermique pour détecter les mauvais contacts dans les disjoncteurs et au niveau des fusibles ou la non-conformité des prises de courant qui doivent être de type DDFT (disjoncteur de fuite à la terre).

Dans bien des cas, un maître électricien CMEQ (de la Corporation des Maîtres Électriciens du Québec) peut très bien remplacer un ingénieur électrique car il a toutes les compétences pour évaluer, concevoir et dimensionner des composantes électriques, telles que: l'entrée électrique, les disjoncteurs, transformateurs, la dimension des câbles électriques, les types de branchements électriques en relation avec les normes électriques du bâtiment. En revanche, lorsqu'il s'agit d'évaluer ou de concevoir des systèmes électriques de puissance comme une station de distribution d'Hydro-Québec, des lignes de transmission, un complexe commercial ou un grand immeuble à condos, il est alors préférable de faire appel à un ingénieur électrique.

Quoiqu'il en soit, le but premier est de mieux connaître le client (comme HUMAIN) et ensuite d'explorer toutes les options techniques afin de prévenir, de réduire ou d'éliminer les poursuites coûteuses. D'ailleurs, si votre avocat ne vous a pas déjà informé en ce qui concerne la médiation, le Code de procédure civile (CPC) du Québec contient des articles clés. L'article 1 souligne l'importance de considérer la médiation avant une action judiciaire, tandis que l'article 606 protège la confidentialité des échanges en médiation en accordant aux médiateurs et participants une protection contre la divulgation d'informations (sauf exceptions spécifiques). Il est important de noter que des règlements spécifiques, comme le Règlement sur la médiation et l’arbitrage des demandes relatives aux petites créances (C-25.01, r. 0.6.1), régissent les procédures pour des types de litiges particuliers. Article 1 du CPC : Ce point de départ impose aux parties de considérer la médiation comme un moyen de résoudre leur différend avant d'intenter une action en justice. Donc, avant de penser à la poursuite avec un avocat... pensez à la négociation, la conciliation et la médiation.

Faut-il absolument un ingénieur en matière de vice caché?

Si vous ou votre avocat pensez que seul un ingénieur est l'expert-conseil impartial crédible, détrompez-vous. Peu de gens savent qu'il est possible d'offrir des avis, des conseils et de dimensionner plusieurs types d'éléments structuraux (poutres, solives, colonnes, semelles, fondation...) de certains bâtiments au Québec sans passer par un ingénieur en structure. D'ailleurs, cela ne date pas d'hier, car énormément d'immeubles résidentiels depuis toujours au Québec, ont été conçus sans ingénieurs. Depuis 2020, selon la loi, la partie 9 du CNB Code National du Bâtiment ou Code de Construction du Québec (pour les immeubles de 3 étages ou moins et de moins de 600m2), n'est plus réservée aux ingénieurs. Donc, c'est le cas de la majorité des maisons unifamiliales, duplex et triplex ou même de certains immeubles commerciaux. Voici comment l'expliquer d'une autre façon:

• Québec Habitation - L'entrepreneur en construction et la loi sur les ingénieurs au Québec;
• Clarifications - Loi sur les ingénieurs au Québec.

Donc, dans bien des cas, un entrepreneur, technologue, architecte, menuisier, plombier, électricien... impartial avec beaucoup d'expérience pratique, de jugement et de bon sens est aussi bon sinon plus qu'un ingénieur sans expérience pratique. Donc, faites attention de ne pas vous fier seulement à l'importance d'un titre professionnel.

L'expert légal ingénieur avec votre avocat en vice caché

Notre regroupement d'ingénieurs en structure, ingénieurs civils, géotechniques, en mécanique du bâtiment, ingénieurs électriques, entrepreneurs généraux, technologues et d'architectes collaborateurs avec plus de 10 ans d'expérience, offre rapidement des expertises technico-légales avec une approche humaine en matière de vice caché. Ils travailleront en collaboration avec votre avocat. Ceci inclut:

• Une consultation humaine basée sur les émotions, les besoins, les moyens et les attentes des clients;
• L'inspection préliminaire pour évaluer le risque, informer et éduquer d'une façon impartiale;
• Présenter des options correctives en fonction du budget et des attentes;
• Discuter les avantages de la médiation;
• Rédiger des rapports pour la cour et agir comme expert légal dans un procès auprès des tribunaux en cas de litiges et de conflits;
• Analyser des rapports en contre-expertise;
• Agir comme médiateur en PRD prévention et règlement de différends.

Pour en savoir plus sur les clauses PRD (prévention et règlements de différends) dans le domaine de la construction, voici 2 vidéos:

• PRD prévention et règlement de différends en construction et rénovation
et
• Médiateur ingénieur en construction et rénovation

Daniel Dargis directeur de l'ingénierie, médiateur et arbitre accrédité IMAQ chez Construction Daniel Dargis inc. s'assure d'une approche humaine avec l'expert légal approprié pour votre situation de vice caché: ingénieur en structure, ingénieur civil en drainage des sols, ingénieur géotechnique, ingénieur en mécanique du bâtiment plomberie ventilation climatisation et chauffage, ingénieur électrique, entrepreneur général impartial, technologue, architecte, menuisier,... .

• Premièrement, pour mieux vous connaître comme humain avec vos émotions, vos besoins et vos attentes;
• Deuxièmement, pour mieux vous informer, vous éduquer et vous présenter des options et des pistes de solutions pour vous aider à faire le discernement sur la pertinence d'engager des réclamations dans un conflit, un litige ou une poursuite;
• Troisièmement, en offrant le service de médiation dans un esprit de PRD Prévention et Règlement de Différends. Ceci pour vous éviter des frais d'avocat ou de poursuite;
• Quatrièmement, si la poursuite est inévitable, pour agir comme expert légal en rédigeant un rapport d'expertise qui servira dans votre cause avec votre avocat.

Vous pouvez compter sur nos professionnels et nous offrons un service rapide et efficace. Nous sommes un regroupement de professionnels experts légaux: ingénieurs, architectes, technologues et entrepreneurs RBQ qui travaillons en équipe pour vous.

N'hésitez pas à nous contacter!