Assurance habitation, inspection, avocat et expertise légale

Que faire lorsque la compagnie d'assurance refuse d'assurer un propriétaire de maison?

Vous êtes propriétaire d'une maison, d'un condo, d'un immeuble à logements ou commercial et du jour au lendemain, sans prévenir ou à cause d'une inspection de votre bâtiment, votre compagnie d'assurance refuse de vous assurer à moins d'exécuter des travaux correctifs? Ou encore vous êtes sur le point de vendre ou d'acheter un immeuble et à la suite d'un rapport d'inspection qui a détecté certaines fissures ou autres signes, votre compagnie d'assurance émet de sérieuses réserves à vous assurer? Ou encore vous venez d'hériter d'une demeure et bien que celle-ci soit assurée depuis de nombreuses années, tout à coup la compagnie d'assurance désire se retirer? Dans une telle situation vous avez le droit de vous sentir comme pris en otage. Ne désespérez pas car il reste des solutions et nous pouvons peut-être vous aider. La compagnie d'assurance cherche-t-elle vraiment à vous protéger ou à minimiser son risque?

Voici quelques questions à vous poser ou à poser à votre compagnie d'assurance:

  • L'immeuble est-il habitable? Y a-t-il un danger pour la sécurité du public?;
  • Y a-t-il une loi municipale, gouvernementale ou une exigence spéciale du Code du Bâtiment, qui vous oblige à réparer l'immeuble?;
  • Quelles sont les options de réparations que la compagnie d'assurance est prête à accepter afin de vous assurer? Désire-t-elle que vous remettiez l'immeuble aux normes d'aujourd'hui (fondation, charpente, structure...)? Si tel est le cas c'est presque impossible.

La première chose à faire dans une telle situation est d'obtenir un avis ÉCRIT de votre compagnie d'assurance, expliquant clairement et de façon détaillée:

  • Ses préoccupations et ses réticences en relation avec les points soulevés: fissures, affaissements, effritement du béton, etc.;
  • Le type d'expertise (par un ingénieur, architecte,...) que la compagnie d'assurance désire;
  • Le niveau de réparation que la compagnie trouve acceptable pour vous assurer.

Si par exemple, l'immeuble est assuré depuis de nombreuses années, que l'immeuble est parfaitement habitable et sécuritaire (quoique imparfait) et qu'à cause d'une inspection en bâtiment qui a relevé quelques fissures qui a semé le doute, la compagnie vous demande de procéder à des travaux extrêmes, engager un ingénieur, refaire toutes les fondations etc., alors vous êtes en droit de vous poser des questions sur la pertinence de telles exigences. Si c'est le cas, il y a plusieurs avenues disponibles, telles que:

  • La négociation et la médiation;
  • Contacter un avocat spécialisé en droit de la construction et/ou en assurance dommage;
  • Faire appel à un expert-conseil technico-légal.

Ce ne sont que quelques pistes par lesquelles nous pouvons vous aider. Que ce soit par notre expertise en médiation dans le secteur du bâtiment, par nos contacts et références d'avocats en droit de la construction ou encore avec nos ingénieurs civils, en structure, en électricité, en mécanique du bâtiment ou autres. D'un autre côté il faut aussi comprendre les compagnies d'assurance qui désirent gérer le risque face à des clients qui peuvent essayer d'en profiter. Il est compréhensible qu'une veille maison puisse à l'occasion présenter des problèmes suite au veillissement des matériaux par l'apparition de fissures ou autres. Des travaux d'entretien sont aussi normaux sur n'importe quel immeuble. Cependant, de là à nier l'inacceptabilité de toutes imperfections et à demander des garanties éternelles sur la maison, il y a une marge.

Le rapport alarmiste d'un inspecteur en bâtiment vous laisse-t-il penser que la maison n'est pas assurable?

Le rapport d'inspection alarmiste d'un inspecteur en bâtiment qui laisse penser qu'un drain est nécessaire

Ce n'est pas parce qu'un inspecteur en bâtiment a écrit dans son rapport qu'il y a présence de fissures dans la fondation, d'humidité, d'efflorescence ou d'effritement sans vous expliquer la ou les solutions, en vous laissant croire que c'est grave et tout en vous référant à un autre expert-conseil qu'il faut paniquer. Si l'inspecteur en bâtiment ne parle pas de la gestion du risque, des travaux normaux d'entretien, et des solutions correctives possibles, alors il est préférable de nous appeler pour remettre les pendules à l'heure et ajuster le tir. Voici quelques vidéos qui parlent de la gestion de risque en bâtiment:

C'est connu, les inspecteurs en bâtiment cherchent les moindres déficiences et sans mettre le client dans le contexte. Bien des propriétaires d'immeubles sont ainsi pris en otage sans pouvoir s'assurer ou vendre lorsqu'ils reçoivent de tels rapports. Ceci bien qu'ils soient propriétaires depuis des décennies, sans constater de danger pour l'habitation, sans infiltrations importantes ou fréquentes et sans avoir de problèmes graves d'instabilités structurelles. Tout à coup arrive un inspecteur et un drain semble la solution essentielle. N'allez pas sauter trop vite aux conclusions et si une telle situation survient n'hésitez pas à nous contacter.

Comment choisir l'expert en bâtiment pour une assurance habitation?

Comment choisir l'expert inspecteur en bâtiment pour une assurance habitation?

Mais qui contacter pour répondre à ces questions concernant le drain? Un ingénieur, un entrepreneur, un technologue, un architecte, un ami auto-constructeur, l'IA ...? Malheureusement, la majorité des gens porte plus d'attention au titre professionnel et aux certifications plutôt qu'à l'approche humaine, à l'honnêteté, à l'éthique et à l'expérience pratique. De sorte que vous allez demander l'avis à 5 experts et obtenir 5 opinions différentes. Pourquoi? Parce que la majorité des experts se préoccupe plus de leurs appréciations qu'à vos réels besoins, attentes et budgets. Donc, prenez le temps de choisir un expert qui sait vous poser des questions et qui est prêt à vous écouter avant de vous orienter vers ses propres appréciations subjectives en termes de gestion du risque et de prévention de sinistres. Il est certain que d'avoir des diplômes ne peut pas nuire, mais entre vous et moi, pour un immeuble résidentiel de bois (faisant partie de la Partie no.9 du Code du bâtiment) entre un ingénieur en structure qui vient de sortir de l'université qui n'a jamais vu un clou et un entrepreneur avec 30 ans d'expérience pratique, on est en droit de réfléchir et d'évaluer qui a le plus de qualifications. De même, si vous avez à choisir entre l'opinion d'un entrepreneur qui vous conseille dans le but d'obtenir un contrat lucratif, et d'un consultant impartial d'expérience en bâtiment qui vous propose une variété d'options de solutions abordables en vous expliquant les garanties pour chacune, alors la réponse est simple. Donc, prenez le temps de bien choisir l'expert en qui vous mettrez votre confiance pour procéder à une inspection et obtenir un avis sur la structure. Pour en savoir plus, voici un autre article sur le sujet: Conseiller impartial expert-conseil en bâtiment

Savoir choisir un expert-conseil avant l'achat, la vente, avant d'effectuer des travaux, ou pour répondre aux préoccupations d'une compagnie d'assurance, représente pour certains, un réel défi. Ils ne savent pas comment choisir ou évaluer l'expert qui viendra apprécier la maison. Saura-t-il faire des commentaires en usant de bon sens, sachant faire la différence entre des imperfections et une situation potentielle de danger, ou va-t-il considérer la moindre imperfection comme inacceptable et sujette à des travaux coûteux d'excavation, de drain, de membrane...? Alors, comment choisir un tel expert-conseil? Quelle stratégie adopter? Comment faire pour saisir sa pensée et éviter qu'il laisse des observations négatives dans un rapport que le vendeur aura l'obligation de présenter à un futur acheteur? Plusieurs vendeurs vont premièrement demander une consultation préliminaire VERBALE sans rapport pour connaître l'avis de l'expert-conseil. Ce n'est qu'ensuite qu'ils décideront de procéder à un rapport officiel écrit si les commentaires verbaux sont favorables.

Faut-il un ingénieur comme expert-conseil?

Faut-il un ingénieur pour l'inspection d'un drain?

Saviez-vous que depuis septembre 2020 au Québec, la loi des ingénieurs a subi des modifications ou clarifications et que les immeubles de 3 étages ou moins et de moins de 600m2, ne sont plus réservés aux ingénieurs? Ce qui est le cas de la majorité des maisons unifamiliales, duplex ou triplex. Ceci lorsqu'il est possible de trouver des solutions en utilisant la partie 9 du Code du Bâtiment. Donc, à moins que vous ayez une fissure dans une poutre de béton armé, ou dans une dalle structurelle, ou autre cas qui ne se calcule pas ou ne se solutionne pas à l'aide du Code du Bâtiment (gratuit pour le public), alors l'opinion ou l'action n'est pas réservée à un ingénieur. Ceci même pour la conception d'une nouvelle maison. Voici un article sur le sujet: Clarifications - Loi sur les ingénieurs au Québec.

Alors pensez-vous réellement qu'il est pertinent qu'un inspecteur en bâtiment, recommande un ingénieur pour se prononcer sur des fissures, de l'humidité, de la condensation ou de l'effritement de fondation?

Le titre professionnel d'ingénieur, ne permet pas de voir dans le sol, à travers les murs, planchers, plafonds, de détecter des choses non visibles ou accessibles, de juger de la qualité des matériaux seulement au regard (sans échantillons et tests de laboratoire) ou d'apprécier les travaux passés cachés dans des cloisons. L'ingénieur n'a pas non plus de boule de cristal pour voir dans le passé, la cause certaine des déficiences, savoir quels matériaux ont été utilisés et comment les évènements sont survenus. C'est comme demander à un médecin de vous regarder dans les yeux et de vous donner un diagnostic (sans prise de sang, sans radio, sans opération... seulement au regard). Donc, pensez-vous que parce que vous allez consulter un ingénieur en structure, celui-ci va pouvoir répondre à toutes vos attentes d'une façon OBJECTIVE, par une simple inspection visuelle? Êtes-vous prêt à ouvrir des cloisons, procéder à de la démolition, faire des tests de sol, d'échantillon en laboratoire, toute une batterie de tests... à des prix exorbitants... et pour aboutir à quoi, à quel niveau de garantie de plus? Cela en vaut-il vraiment la peine en fin de compte?

L'honnêteté, l'expérience, l'impartialité, le jugement et le bon sens tout cela ne s'acquiert pas par un diplôme d'ingénieur. Pour mieux comprendre, il peut être utile de visualiser cette vidéo de vulgarisation par M. Daniel Dargis expert-conseil, qui illustre bien l'analyse et le raisonnement face à une situation de FONDATION effritée, et d'un client qui cherche depuis des mois la maison idéale et en même temps de calmer ses inquiétudes: Fissures et effritement de fondation. Vous allez avoir 5 ingénieurs, ou conseillers en construction et obtenir 5 opinions différentes. Même les experts ne s'accordent pas dans bien des cas. Donc, avant de mettre toute sa confiance dans un ingénieur, architecte... ou autre professionnel seulement parce qu'il possède un titre professionnel, il est bon d'y penser à 2 fois. Cette autre vidéo de vulgarisation explique mieux vers quel spécialiste se tourner afin de discerner et de prendre une décision éclairée (pas seulement ou nécessairement un ingénieur, un architecte ou autre détenant un diplôme): Gestion et prévention de risque en construction, rénovation et immobilier.

Certes il n'est pas simple de savoir qui choisir pour discerner. Cependant, si vous limitez votre choix à:
  • un expert impartial qui n'essaie pas de vous vendre quelque chose;
  • une personne d'expérience pratique (pas seulement pour avoir des diplômes);
  • quelqu'un qui vous écoute, essaie de comprendre vos besoins, objectifs et vos intérêts;
  • une personne qui inspire confiance;
  • une personne disponible pour un rendez-vous rapidement et plus tard pour répondre à vos questions additionnelles;
  • une personne qui explique bien et rend l'information accessible;
  • quelqu'un qui n'utilise pas le terme "IL FAUT absolument faire ceci ou cela..." trop facilement, sans vous laisser premièrement décider en vous élaborant plusieurs options;
  • un expert qui n'aura pas peur ou honte de vous référer à un autre expert s'il ne peut pas répondre à toutes vos questions;
  • un expert qui peut vous accompagner si VOUS décidez d'effectuer des travaux. Un expert qui ne se limitera pas seulement à vous élaborer des options, mais qui saura vous accompagner sans obligation dans: la conception de plans, la sélection d'entrepreneurs, la supervision des travaux... et qui ne vous laissera pas tomber en vous gavant d'informations.
Donc, si vous pensez avoir affaire à une telle personne comme expert-conseil, même s'il n'est pas ingénieur, alors il y a de bonnes chances pour que vous soyez sur la bonne voie. C'est l'approche qu'essaie d'avoir M. Daniel Dargis expert-conseil avec ses clients lorsqu'il traite de fissures de fondation.

La majorité des municipalités au Québec n'exige pas d'ingénieur ou d'architecte pour la rénovation ou la construction de maisons. Tant que cela se limite à la partie 9 du Code du Bâtiment. En revanche, dans la partie 4 du Code du Bâtiment, qui traite d'immeubles commerciaux ou industriels de plus de 3 étages ou de plus de 600m2, un ingénieur est nécessaire pour la conception de structure.

Pour en savoir plus sur les clauses PRD (prévention et règlements de différends) dans le domaine de la construction, voici 2 vidéos:

Voici deux situations concrètes de prévention en construction et rénovation:

Notre équipe d'experts-conseils ingénieurs, technologues et entrepreneurs d'expérience impartiaux accompagne d'une façon impartiale les assurés, vendeurs ou les acheteurs afin de déterminer si des travaux correctifs sont réellement nécessaires. Ceci afin d'obtenir un autre point de vue impartial, avec un rapport officiel, en prenant le temps d'écouter les besoins et les attentes et en dressant la liste des différentes options de réparations possibles en fonction de votre budget et des garanties attendues. Un expert compétent, honnête et de confiance à votre service pour répondre à votre compagnie d'assurance.

N'hésitez pas à nous contacter!